С Решение на Народното събрание от 13 март 2020г. беше обявено извънредно положение върху цялата територия на Република България, считано от 13 март 2020г. до 13 април 2020г. С Решение Народното събрание от 07.04.2020г. беше удължен срокът на извънредно положение върху цялата територия на Република България до 13 май 2020г.
Въведеното в страната извънредното положение внесе промени в отношенията, предмет на гражданския и търговски оборот, поради извънредността и непредвидимостта на ситуацията и свързаните с нея последици. В подобна ситуация се проявяват т.нар. форсмажорни обстоятелства /непреодолима сила/, възникващи именно поради непредвидимостта и непреодолимостта на събития, настъпили неочаквано, отразяващи се върху тези отношения, които в обичайна ситуация не биха били възникнали или позоваването на тях не би имало ефект по отношение на неизправната страна.
В тази връзка възникват различни правни проблеми, свързани с обичайния търговски и граждански оборот, и за които трябва да се намерят подходящи решения в периода на извънредната ситуация.
Интерес в тази връзка представляват предварителните договори за покупко-продажби на недвижими имоти в новостроящи се сгради или във вече построени такива и как се уреждат отношенията между страните, било то търговци или субекти на частното право.
В настоящата статия ще бъде извършен анализ на правното положение и възможности на страните, обвързани от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в новострояща се сграда и покупко-продажба на такъв във построена вече сграда.
I. Строителните търговски дружества с опит на пазара създават доверие у потенциалните си клиенти за това, че предметът на предварителния договор ще бъде изпълнен качествено и в срок - строителят в определен срок ще построи и продаде обособен самостоятелен обект, с предварително известни за страните съществени елементи – площ, разпределение, наличие на инсталации и др. при определена цена, чийто размер се определя съобразно площта, разположението, местоположението и други особености на имота.
Купувачите от своя страна приемат предмета на договора, като се задължават в определени срокове да заплатят определена част от цената или цялата цена в течение на строителството, след което да сключат окончателен договор, по силата на който да придобият собствеността върху недвижимия имот. Разбира се във всеки отделен случай се касае за свободни договорки между страните, и те могат да уговорят различни параметри на правата и задълженията си. Възможно е и сключването на предварителния договор да не е обвързано с предварително заплащане на част от цената, или ако е платена такава, сумата да служи като капаро или задатък, но характерното е, че съществен елемент на предварителния договор е да съдържа уговорка за крайния срок за сключване на окончателен договор.
С въведените по силата на Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с Решение на Народното събрание от 13 март 2020г. и Заповедите на Министъра на здравеопазването мерки срещу ограничаване разпространението на Новия Коронавирус COVID-19, е възможно в строителния процес да възникнат различни проблеми.
Възможно е строителят да бъде принуден да спре строителството по независещи от него причини, като например:
- след настъпване на извънредното положение работници, ангажирани със строителството на сградата, които поради риск от зараза с Covid-19 да отказват да изпълняват задълженията си;
- негови доставчици не могат да доставят необходимите материали за извършване на строителството;
- възникват обстоятелства, които представляват преки последици от извънредното положение, като актове на държавни органи и др., които ограничават работния процес.
При подобни примерни хипотези строителите биха били изправени пред обективна невъзможност да изпълняват своите задължения за периода, през който трае съответната пречка, което води до забавяне на строителния процес и евентуална невъзможност за изпълнение на задълженията по предварителните договори в предвидените в тях срокове, тъй като е възможно да настъпи крайният срок за сключване на окончателен договор, а фактически да липсва предмета на договора /сградата все още да не е построена/.
Наличието на такива предпоставки откриват пред страната възможността да се позове на непреодолима сила. Непреодолимата сила, известна още като форсмажор, е уредена в чл. 306 от Търговския закон и е определена като "непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора". Това събитие следва да прави изпълнението на договора обективно невъзможно докато то трае. За да се приеме, че е налице непреодолима сила, е необходимо едновременно да са налице няколко условия:
1) събитието да е обективно, т.е. да не зависи от волята на някоя от страните по договора;
2) то да е възникнало след сключването му и да има извънреден характер;
3) това събитие трябва да е непредвидено или непредотвратимо.
На непреодолима сила може да се позовава както строителят-продавач, така и купувачът, като докато трае непреодолимата сила се счита, че страната, която се позовава на нея не е в забава, стига позоваващият се на нея да не е бил в забава преди настъпването ѝ. Позоваващата се страна е длъжна незабавно писмено да уведоми другата страна, като посочи в какво се състои непреодолимата сила, в противен случай дължи обезщетение за причинените вреди, съгласно чл. 306, ал. 3 от ТЗ. Докато трае непреодолимата сила, изпълнението на договора се спира, както и свързаните с него насрещни задължения. Това означава, че ако продавачът е спрял изпълнението по договора – спрял е строителството, но същевременно е настъпил срокът за сключване на окончателен договор, то купувачът, ако е изправна страна не може да предяви иск за сключване на окончателен договор по съдебен ред. Това важи и в обратната хипотеза – ако продавачът е изпълнил задълженията си по договора – построил е обекта, предмет на договора, но купувачът се е позовал на непреодолима сила, продавачът няма основание да поиска сключването на окончателен договор по съдебен ред.
Тук обаче от съществено значение е обстоятелството дали купувачът е физическо или юридическо лице.
1. В случай, че купувачът е юридическо лице, ако е изправен пред обективна невъзможност за неизпълнение, т.е. налице е непреодолима сила, следва да уведоми надлежно и незабавно другата страна по договора, и стига да е изпълнил в срок задълженията си до този момент, е налице валидно основание за спиране на изпълнението, докато трае непреодолимата сила. Важно е да се отбележи, че на основание чл. 306, ал. 5 от ТЗ договорът може да бъде прекратен, като всяка от страните запази, това което е получила, ако загуби интерес от изпълнението, докато трае непреодолимата сила.
2. Ако купувачът е физическо лице, то следва да се обърне внимание на следното:
Нормата на чл. 6 от Закона за мерките и действията по време на извънредното положение, обявено с Решение на Народното събрание от 13 март 2020г., ДВ, брой 28, от дата 24.3.2020г., която гласеше: „До отмяната на извънредното положение не се прилагат последиците от забава за плащане на задължения на частноправни субекти, включително лихви и неустойки за забава, както и непаричните последици като предсрочна изискуемост, разваляне на договор и изземване на вещи.“, беше изменена с ДВ, брой 34, от 09.04.2020г., която има следното съдържание: „До отмяната на извънредното положение при забава за плащане на задължения на частноправни субекти, длъжници по договори за кредит и други форми на финансиране (факторинг, форфетинг и други), предоставени от банки и финансови институции по чл. 3 от Закона за кредитните институции, включително когато вземанията са придобити от други банки, финансови институции или трети лица, и по договори за лизинг, не се начисляват лихви за забава и неустойки, задължението не може да бъде обявено за предсрочно изискуемо и договорът не може да бъде развален поради неизпълнение, както и не може да бъдат изземвани вещи.“.
При действието на старата разпоредба на чл. 6 от Закона, купувачът – физическо лице беше защитен, тъй като изрично беше предвидено, че частноправният субект, който се позовава на невъзможност за изпълнение не може да бъде санкциониран с неустойки за забава, а в случай, че същият бъде развален от страна на продавача, по отношение на купувача няма да настъпят предвидените в ЗЗД последици от разваляне на договора, докато трае извънредното положение.
При сега действащата норма – в сила от 09.04.2020г. такава защита за купувачът – физическо лице липсва, тъй като съдържанието й е сведено до защита по договори за лизинг и банкови договори. При това положение, забавата за изпълнение на задълженията на частноправните субекти по предварителни договори за покупко-продажба ще се урежда по правилата на ЗЗД.
II. На следващо място, интерес представлява правното положение и възможности на страните, обвързани от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в построена вече сграда.
В разглежданата хипотеза предметът на договора фактически съществува и с оглед икономическата конюнктура проблемът, който на практика може да възникне, е свързан с възможността за заплащане на цената по договора. В тази връзка следва да се има предвид общото правило, че липсата на средства за изпълнение на задължението не представлява основание за освобождаване от отговорност, като отношенията ще се уреждат по общите правила на ЗЗД.
Когато се касае за сделка между търговци обаче, интерес представлява института на стопанската непоносимост, който би могъл да намери приложение в разглежданата хипотеза.
Съгласно чл. 307 от ТЗ, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността, съдът може по искане на някоя от страните да измени или прекрати договора изцяло или отчасти.
Световната пандемия, която настъпи с появата на Новия Коронавирус COVID 19, доведе до известна нестабилност в много отрасли на икономиката. Това означава, че е абсолютно очаквано и икономически оправдано е да настъпят промени в пазарните условия и цените на недвижимите имоти. При това положение, интересите на някоя от страните може да са съществено засегнати до степен запазването на договора да противоречи на принципите на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на задълженията, поради което да се окаже, че едната страна дължи много повече от другата. Типичен пример за стопанска непоносимост е съществена промяна в стойността на цената по договора или условията за нейното формиране – напр. ако цената е определена в чуждестранна валута и има значителен спад в нейния валутен курс и конвертируемостта ѝ към лева. При тези случаи запазването и изпълнението на договора при първоначално уговорените условия съществено би накърнило икономическите интереси на едната от страните. Стопанската непоносимост е налице при чувствителна, фрапантна промяна на съотношението в стойността на насрещните престации /задължения/, в сравнение с момента на сключване на договора, към който страните са ги считали еквивалентни. При сезиране на компетентния съд, същият има правомощието да измени или прекрати договора изцяло или отчасти, след като извърши конкретна преценка за всеки конкретен случай.
Настоящата статия има информативен характер, не представлява правна консултация или съвет и не се ангажира с изчерпателност.
При необходимост от съдействие по възникнал казус можете да се свържете с нас на e-mail: office@peshkovski.bg